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宏观环境

2026年7月，全国房地产市场延续企稳态势，政策端持续发力支持刚性和改善性住房需求。南京市经济运行总体平稳，城市建设持续推进，多个重点工程取得阶段性进展。

江心洲中部夹江通道规划公示

7月30日，南京市规划和自然资源局公示了江心洲中部夹江通道（洲岛过江通道）工程线性交通详细规划。项目位于建邺区，规划路线总长约1.5公里，起点位于中新大道与民安街交叉口，跨越夹江，终点位于扬子江大道与河西大街交叉口。按城市次干路标准规划，设计速度50公里/小时，跨夹江主桥标准横断面宽40.5米，采用"双向四车道+两侧应急车道+双向人非通道"布局。同时，沿线部分用地性质进行调整，原科研设计用地调整为二类居住用地，容积率≤2.0，进一步优化江心洲与河西的连接通道。

扬子江大道雨花段冲刺全线贯通

扬子江大道剩余最后约300米正在攻坚。该道路是南京市高、快速路系统"宁芜（滨江）轴"的核心组成部分，建成后将彻底打通南京滨江交通堵点。其中板桥段全长3.775公里，主线按城市快速路兼顾一级公路标准打造，设置双向四车道，设计时速80公里。全线通车后，从江宁滨江开发区到老下关最快仅需三十多分钟，将串联扬子江大道、宁芜公路、凤集大道三条城市主干道，构建"滨江快速+东西贯通"的立体交通网络。

建邺区江心洲沿线用地优化

配合洲岛过江通道建设，建邺区同步调整沿线多个规划管理单元图则，涉及用地面积约294.67公顷。其中部分地块由科研设计用地调整为二类居住用地，容积率在1.6-2.0之间，建筑密度≤30%，有助于提升江心洲居住品质和区域价值。

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土地市场

土地供应明细

2026年7月，南京市区纯住宅用地共供应4宗，供应总建面约22.20万㎡，分布于江宁、溧水、栖霞、鼓楼四个区域。

土地成交

2026年7月，南京市区纯住宅+商住+综合用途土地共成交16宗，成交总建面99.45万㎡，成交金额100.24亿元。

土地市场总结

整体来看，7月土地市场延续"核心区热、远郊冷"的分化态势。房企拿地策略明显向核心区域倾斜，对远郊地块保持谨慎。底价成交为主流，仅核心区优质地块出现溢价，说明在当前市场环境下，房企投资更加聚焦确定性高的核心资产。

供应特征分析：- 江宁区淳化街道地块体量最大，供应总建面15.08万㎡，占全市供应总量的67.9%，出让底价13.52亿元，为当月最大规模宅地 - 鼓楼区热河南路地块体量虽小（0.77万㎡），但位于城北核心区，容积率仅1.1，属于低密度稀缺宅地 - 4宗地块均为纯住宅用途，容积率在1.1-1.6之间，整体偏低，有利于打造改善型产品。

本月土地市场呈现"总量可观、底价为主、核心区高溢价"的分化格局。从成交结构看，浦口和江宁为成交主力，合计成交74.68万㎡，占总成交量的75.1%，但两区楼面均价分别为9,476元/㎡和7,298元/㎡，且均以底价成交，反映房企在远郊区域拿地极为审慎。

与之形成鲜明对比的是，建邺区仅1宗地块成交，但楼面价高达34,415元/㎡，溢价率7.07%，为当月唯一溢价成交区域。该地块位于河西核心板块，稀缺性强，吸引了多家房企竞争，体现了核心区域土地价值的坚挺。

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商品房供应

当月供应概况：

分区域供应

供应总结

7月南京新房新增供应13.90万㎡、1,093套，环比分别下降30.96%和24.67%，但同比分别增长26.53%和32.16%。供应回落符合季节性规律，传统淡季开发商推盘意愿不足。

从区域结构看，江宁区以6.88万㎡的供应量占据全市近半壁江山（49.5%），雨花台区以3.43万㎡位列第二。主城区（建邺、秦淮、鼓楼、玄武）本月供应有限，显示核心区可售货源主要依赖存量去化。

整体来看，7月供应量处于阶段性低位，反映开发商在传统淡季推盘节奏放缓，但随着"金九银十"临近，预计8月供应将有所回升。

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商品房成交

当月成交概况

分区域成交

项目成交面积排行TOP10

成交总结

7月南京新房成交27.51万㎡、2,074套、74.48亿元，环比分别下降22.25%、23.69%、24.56%，但同比分别增长34.52%、27.4%、33.9%。市场热度较去年同期明显回升，走量动能延续。

从成交结构看，雨花台区以4.71万㎡位居区域成交榜首，浦口、江宁紧随其后，三区合计成交13.86万㎡，占全市50.4%。值得关注的是，建邺区虽成交量仅2.69万㎡，但凭借52,388元/㎡的高均价，实现14.12亿元成交金额，位列金额榜首。

TOP10项目合计成交5.66万㎡、21.30亿元，占全市成交金额的28.6%。从项目分布看，雨花台区占据5席，城南板块成为改善型产品成交的主战场；建邺区2席，河西高端项目以高均价贡献可观金额。套均总价从235万元到1,943万元跨度较大，改善型产品明显主导当前头部成交。

整体来看，7月成交虽环比回落，但同比增长显著，市场延续复苏态势。供求比0.51，市场以去化存量为主。

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成交均价

整体均价

分区域均价

均价分析

7月南京新房成交均价27,074元/㎡，环比小幅下降2.97%，同比基本持平（-0.46%），价格已趋企稳。

从区域价差看，南京房价呈现明显的梯队分化：第一梯队为建邺（52,388元/㎡）、秦淮（44,511元/㎡）、玄武（40,307元/㎡），均价在4万元以上，为传统高端住宅区；第二梯队为鼓楼（33,008元/㎡）、雨花台（27,013元/㎡）、江宁（24,348元/㎡）、栖霞（23,557元/㎡）、浦口（21,470元/㎡），均价在2-3.5万元之间，为主力成交区域；第三梯队为六合（11,599元/㎡）、高淳（7,514元/㎡）、溧水（6,642元/㎡），均价在2万元以下，为远郊刚需板块。

整体来看，当前价格已回归年初水平，市场进入价格企稳阶段。核心区与远郊区的价差持续扩大，建邺区均价是溧水的近8倍，区域分化格局进一步固化。

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库存去化

近一年库存规模及去化周期走势

库存分析

从近一年走势看，南京新房库存呈现"高位波动、整体缓降"的特征:库存规模方面：库存面积从2025年8月的629.95万㎡波动至2026年7月的588.42万㎡，整体下降6.6%，库存规模呈缓慢收窄态势。其中2025年11月库存一度升至643.67万㎡的近一年高点，此后逐步回落。7月库存面积环比下降2.26%，为近一年单月最大降幅，库存去化效果明显。库存套数方面，7月为48,049套，较6月的47,030套有所增加，主要受当月新增供应1,093套影响，但成交2,074套仍大于供应量，净去化981套。去化周期方面：去化周期（12个月滚动）从2025年8月的19.1个月逐步攀升至2026年2-3月的25.9个月高点，此后随成交放量逐步回落，2026年7月降至23.2个月，较6月进一步收窄0.5个月。去化周期先升后降的走势，反映市场经历了"成交低迷-库存积压-成交回暖-库存消化"的完整周期。当前判断：尽管去化周期已从高点回落2.7个月，但23.2个月仍处于较高水平（通常12个月以下为合理区间），库存压力尚未实质性缓解。不过，7月库存面积单月下降13.61万㎡，去化速度明显加快，若下半年成交保持当前节奏，去化周期有望进一步收窄。

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总结与展望

供应端:预计8月供应将有所回升，为"金九银十"传统旺季做准备。开发商可能加大推盘力度，核心区项目有望加快入市节奏。

成交端：受季节性因素影响，8月成交可能小幅回升。当前市场走量动能延续，若政策端继续释放利好，成交有望保持稳定。

价格端：整体价格预计保持平稳，核心区价格韧性较强，远郊区域可能继续以价换量。区域分化格局将进一步固化。

关注因素：1. 政策端是否进一步放松限购、限贷等调控措施 2. 宏观经济恢复进度及居民收入预期改善情况 3. 购房者信心修复速度，特别是改善型需求的释放节奏 4. 房企推盘节奏及营销策略变化 5. 土地市场热度能否向新房市场传导

报告生成时间：2026年8月4日数据来源:克而瑞数据统计口径:土地（纯住宅+商住+综合）；商品房（普通住宅+别墅）

本文由克而瑞南京行业分析师乔俊杰撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

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