9月，国新办举行开局起步“十五五”系列主题星空体育-星空online（中国）发布会。

会上释放了一个关键的信号：我国城市发展正式迎来重大转型，彻底告别大规模新建扩张的增量时代。

城市有机更新、存量提质改造将成为未来城市建设的核心主线与头号民生工程。

简单讲，造新城、大拆大建的时代翻篇了，以后的重心，要放在城市更新。

落在兰州，这件事就变得特别现实。

在兰州，老房子是绕不开的城市底色，尤其是主城四区，遍地都是上世纪五六十年代的老家属院。

住了六七十年，楼梯老化、管线老了、没有电梯、户型也很难适应今天的生活，住着憋屈就算了，还有安全隐患。

过去的解决方式非常直接：拆迁。

政府收地、开发商进场，拆旧盖新，增加容积率，把老城区重新开发，通过土地和房地产增值覆盖更新成本。

2020年之后，风向变了。

大拆大建叫停，全国进入老旧小区改造时代。

政府财政成为主要推动力量，通过老旧小区改造，对既有住宅统一翻新外墙、换管网、修路面、划车位、装电梯以及提升环境。

但现在，房地产开发更新、政府维护式的更新，这两条老路，基本走不通了。

首先，房地产开发更新这条路，越来越难走。

828新政后，预售门槛提高、放款节点延后，开发商竣备放款后才能拿到钱，这对开发商的杀伤力极大。

房地产开发已经很难覆盖高昂的前期拆迁成本了，老旧小区这个硬骨头，开发商也是避之不及了。

其次，政府长期为所有老旧小区兜底，同样不现实。

先不说全国老旧小区的体量有多大，就一个兰州，现有的老旧小区数量就达到2000个以上，存量大，改造任务也重。

尤其是住房制度改革后，长期处于“三不管”状态，2000年初建成的小区，也已进入房屋大修期，老旧小区数量逐年增加。

那些还坚挺的老旧小区还能通过改造实现升级，很多C级、D级的危房，刷墙、换管子已经于事无补了，只能拆除重建。

如果全部由财政扛下重建的巨额开销，地方财政根本接不住这么大的盘子。

那么，一个新的问题就出现了，如果政府不再包办，开发商也吃不下，兰州这么多的老房子，以后谁来更新？

而这也是这篇文章所要探讨的重点所在。

8月28日，兰州市自然资源局发布了关于《兰州市中心城区城镇危旧住房自主更新原拆原建实施意见》的公告。

主要针对主城四区，由专业机构鉴定危险等级为C级或D级的危旧住房，只要居民自愿，就可启动改造。

资金以自筹为主，政府补助和社会资本进行补充。

以后，自主更新就是主流，而这也是房地产开发、政府维护更新之后的另一种新模式。

不用等开发商来拆，不靠财政买单，房子的业主自己当甲方进行更新。

兰州目前最有参考价值的样本，就是西固兰棉厂、合成药厂家属院。

这个家属院建于上世纪60年代，共有1287户居民，41栋楼存在墙面开裂、地基下沉，设施严重老化的问题。

为了破解这一难题，西固以“原拆原建自主更新”模式，构建“居民主体、政府引导、市场参与”的格局。

改变土地权益人，原拆原建大幅压缩审批时限，居民自筹资金占三成，存量土地收益反哺建设，再叠加上级的专项资金。

如今，项目的各楼栋基础施工在多点同步推进，二号楼开展筏板钢筋绑扎作业。

三号楼在进行砖胎膜砌筑施工；四号楼已经完成筏板浇筑；五号楼负一层模板支设正在有序推进；六号楼即将启动筏板钢筋绑扎施工……

西固兰棉厂、合成药厂家属院效果图

项目总投资约3.948亿，共建设6栋住宅楼及一层地下车库，预计在2029年竣工。

还有七里河区东闸口小区10号、26号住宅楼危房原址重建建设项目，已经发布招标计划了。

主要新建10号、26号楼，新建总建筑面积11056.32㎡。

其中，10号楼地下1层，地上5层，建筑高度为16.5米，地下为社区配套用房、物业用房及设备用房。

26号楼共地上6层，建筑高度为19.5米，总新建147套安置房。

七里河区中车第一住宅区11号、12号住宅楼危房原址重建及公共服务设施改造建设项目也发布了招标计划。

新建11号楼总建筑面积3053.88㎡，建筑高度为13.5米；新建12号楼，总建筑面积3415.94㎡，建筑高度16.5米，还会改造锅炉房。

尽管兰州有参考的样本，但是大范围实施起来还是有很大的难度。

第一大难题，就是钱。

政策的原话是以房屋所有权人自筹为主、政府补助为辅、社会资本补充。

它的核心是把责任重新分开，不是让一个人把所有钱都出了。

居民自筹是基础，谁受益、谁出资。

业主可以通过提取住房公积金、住宅专项维修资金、住房公积金组合贷款、商业贷款等多渠道筹集资金，也可争取原实施单位共建资金作为补充。

政府并不是完全退出，而是把财政资金用到真正具有公共属性的部分，进行托底。

还会引入市场主体，通过投资、参股、提供物业服务及公共服务设施等多种途径进行改造。

但真正难的，可能还不是钱。

钱虽然很重要，但最难的是组织。

自主更新不是几户想干就能干，按照规则，危旧住房自主更新，要满足改造范围内90%房屋所有权人同意后才可启动实施。

一个小区几百上千户，有人有钱、有人没钱，且诉求千差万别。

有人想改善，愿意出钱推动改造；有人觉得还能住，没必要折腾；有人长期出租，不想花钱。

还有家庭经济困难的，心里想改，但拿不出自筹资金；更有一部分住户依旧抱着老观念，坐等拆迁……

众口难调，统一意愿难如登天，就算只有少数几十户、几户反对，就可以让整个项目停滞搁置。

更为关键的是，目前兰州还没有成熟的市场化专门机构来承接这类业务。

过去的开发时代，一个项目有开发商。

开发商有着完整的组织，规划、设计、融资、工程、营销……这一整条线已经是完整且成熟的。

现在落到居民身上，普通业委会没有规划、报批、工程核算的专业能力，光靠居民自发组织，很难把一整套复杂的流程跑通。

更直接的一点是，谁来组织居民？谁能代表他们去做这么复杂的一件事情？

如果没人统筹、没人协商，光靠居民自发，根本推不动。

当然如果自主更新成为主流，将来或许会诞生一个新的专业服务市场。

但目前还处于探索、空白阶段，没有系统的应对方式，难度可想而知。

而且从其他城市业主自主更新的案例来说，还是有不少问题存在的。

拆除重建周期长的话，施工期间居民住在哪，补贴如何算；困难家庭拿不出自筹款项的话，有没有对应的帮扶路径；居民现在就要拿出建设资金吗；有人愿意改、有人没能力改，项目怎么继续……

放眼全国各个城市，自主更新的落地过程中，还存在着不少问题，但目前还没有形成一套完整、成熟的解决方案。

目前，兰州尽管有西固兰棉厂、合成药厂家属院、七里河区东闸口小区、中车第一住宅区等案例，但仍处于摸索阶段，没有统一的细则。

而且兰州作为西北老牌工业城市，有着大量的厂矿遗留家属院，产权复杂、历史遗留问题多。

这意味着还不能照搬其他城市的模式，只能自己慢慢摸索、慢慢试错。

这些老旧小区危房原址重建项目的试点，仅仅只是兰州探索的第一步。

往后，会有越来越多的老旧小区，走到自主更新的这条路。

尽管这套模式还不成熟，有很多未知。

可对于一大批等不到拆迁、修无可修的老旧小区而言，这是让老房子获得新生的唯一出路。

未来，兰州的这些老旧小区，就要靠业主自己来改造了。

作者=指兰针·晓晓

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