过去二十年中国普通家庭最大的一笔财富，绝大多数来自房子。

房子凭什么能涨二十年？不是运气，是三股力量在同时推。第一股是城镇化，每年几千万人进城，需求是实打实的刚需。

第二股是货币扩张，钱越印越多，所有标价自然水涨船高。第三股是土地供给机制，土地出让收入在地方财力里占大头，地价推着房价一路往上。三股力量拧成一根绳，房价想不涨都难。那些年买房赚钱的人，本质上是恰好站进了一部向上的电梯，站着不动也能到高处。

那这部电梯还在不在，先看看过去二十年各类资产的实际表现再说。

从2005年开始，国内主流的中证系列指数陆续起步，之后每年不同资产的收益排名都在轮动。除了现金几乎不动，其他资产都有涨跌。2005年熊市，大宗商品强、股票弱。

2006、2007连着两年是股票大年，股票基金两年涨幅都超过1倍，这是A股非常典型的一次大牛市，2007年估值达到了一星级泡沫。2008年股票腰斩，大宗商品也跌了30%以上，债券因为避险反而表现最好。

2009年"四万亿"刺激下股票大幅反弹，又是一轮牛市。2010、2011年黄金登上收益冠军，然后开启长达五六年的熊市。2012、2013年美股走出低迷，A股还在大熊市底部。2014、2015年A股再度登顶，出现了大家熟悉的2015年中小盘泡沫牛。

2016年大宗商品、2017年美股、2018年房地产首次登顶大类资产冠军。2019、2020年股票基金连续两年涨幅超过40%，成长股更是涨了150%以上。再往后2021到2023年，主要是美股和大宗商品更强。

这张图最直观的结论就是：每一类资产都有自己的牛熊周期，想拿到长期回报，至少得熬过一轮完整周期。股票一般3到5年一轮小牛市，7到10年一轮大牛市。A股的特点是不涨则已、一涨就是暴涨，2006到2007、2015、2019到2020几轮都是这个节奏。

但每轮牛市之间，熊市可能有三四年甚至更久。A股历史上最长的一轮熊市是2009年到2014年，接近5年。相比之下，日股从1989到2008年连着熊了近20年，美股也出过10年级别的熊市。

A股才30多年，未来几十年很可能也会碰到类似的长熊，只是具体哪一轮不好说。

债券的牛熊周期更短，平均3到5年一轮，和利率周期贴得很紧。十年期国债收益率上行的时候，债券价格就跌，因为收益率等于利息除以市值，利息短期不变，收益率涨就意味着价格跌。

从2022年以来利率整体往下走，所以过去这两三年其实是一轮人民币债券的牛市，而2020、2021年前后那会儿经历过一轮小熊市。

黄金2010、2011两年收益排所有大类第一，之后迎来长达五六年的熊市，比A股最长的熊市还要再长一些。2015、2016年黄金见底，但一直到2018、2019年都在底部横盘。2020年以后才迎来几波上涨。

所以黄金这东西，大多数时候是在熊市或横盘里耗，上涨窗口很短。到现在这一波涨完，整体估值已经不便宜了。

最长的是房地产，住宅通常15到20年一轮。上一轮熊市是2003年"非典"之后到2008年金融危机底部，当时很多城市为了刺激销售推过"零首付"、买房送户口，一线城市都有，熊的程度比现在这轮还要深。

2008年"四万亿"之后开始复苏，2014年下半年起密集降息，很多人加杠杆买房，房地产进入这轮牛市最快的阶段，到2018年前后达到巅峰，之后限购陆续出台，进入新一轮熊市，到现在也没看到整体住宅反弹的明显迹象。

这一轮房地产熊和过去不一样，不是哪个政策能逆转，因为地基在松。最先变的是人。2025年全年出生人口只有792万，十几年前每年还有1600万以上新生儿，直接腰斩还打了个折。

另一头老龄化加深，截至2025年末，65岁以上老人超过2.24亿，占总人口15.9%。两头一对就知道了：未来要买房的年轻人一年比一年少。房子得有人住、有人买、有人接盘，当买房的人越来越少，挂半年未必有人看。

今年出生的孩子要等二十五年后才可能成为购房主力，未来二十年需求收缩现在就写定了。再叠加另一道约束：过去二十年政府、企业、家庭三部门债务都在高位，利率下降空间被绑住。5年期LPR已经降到3.5%，大概率还会继续探。

可利率降不等于什么都涨，过去是信用无差别膨胀，钱往所有资产灌；现在钱是有选择地往先进制造、科技创新引，借钱买房等翻倍的玩法底层条件已经不在了。

这就把话题自然带到家庭资产配置本身。

先看海外对比，典型的美国中产家庭，房地产资产占20%到30%，股权资产约21%，股票资产约20%，剩下是理财、储蓄、保险。里面的股票资产很多是通过指数基金配置的。

但不同国家差别很大，比如美国很多州对房地产征收比较高的税。股权资产和股票资产也不一样，股权是没上市的那部分，像互联网公司的期权、自己开的小公司、甚至个体户，都算股权，变现不容易，主要靠分红体现价值。

国内A股上市公司有5000多家，但中小企业、个体户加起来几十万甚至上百万家，这些都是股权类资产。

国内居民财富总量大概800万亿上下。前几年房地产巅峰时，房地产总市值450万亿，占居民财富超过70%。2018年之后热度降下来，加上新产生的财富一部分流入储蓄，过去几年增长最快的类别其实是存款，和房地产体量不相上下。

其他比较大的是债券市场150万亿、股票市场七八十万亿。黄金这类商品，总规模并没有想象中那么大。

所以能看到政策在做什么，房地产不会再被继续推高，300万亿存款趴在银行账上效率太低。

近两年发行的超长期特别国债，有20年、30年、50年期，1万亿规模，吸引的就是那部分长期不动的存款——利息比存款高2个多百分点，而且是记账式国债，中间要用钱可以到二级市场卖掉，流动性比定存还好。

年初市场下跌时，国家队也配了四五千亿的沪深300、中证500指数基金。整体趋势就是控制房地产规模、压缩存款比例，把钱往债券和股票市场引。

这个方向跟AI这一轮变化接得上。过去几十年不管互联网还是智能手机，本质都是让人干活更快，但活还是人在干。这一轮AI不一样，它不是帮你干活，是直接替你干活。翻译、平面设计、基础编程、数据分析，这些过去只有人才能做的脑力活，AI正在一个个接管。

往好了说生产力会大幅提升，一个人加上AI可能顶过去十个人的产出。可关键在于新增财富流向谁。如果AI替代了大量中等收入岗位，这些人收入会缩水，而掌握AI技术、拥有AI产业链资产的人却能切到更大的蛋糕。蛋糕可能变大，但切法彻底变了。

真正会越来越值钱的，不是固定资产，不是存款，而是每年能产生真实现金流、能跟着生产力一起增长的东西。企业掌握AI用更少人创造更多利润，价值就在膨胀；一个人能驾驭AI解决别人解决不了的问题，收入也在上升。

这也解释了为什么股权和股票类资产的权重在被政策和市场同时抬高。

基金、理财、信托、保险这四大工具都属于间接投资品种，底层投的其实还是股票、债券、储蓄。股票基金底层是股票，银行理财底层多半是债券，保险底层大多也是债券、股票和房地产。个人直接买股票风险比较高，更稳妥的是通过股票基金参与。

债券市场个人能买到的品种很少，开户门槛也高，所以大多数人其实是通过债券基金和理财接触债券的。

具体到自己家庭，先把钱分成几类。

第一笔是未来6到12个月的生活费，放货币基金里应对短期花销。第二笔是住房的钱，不管是租还是买，自己住的房子得先解决。第三笔是长期不用的闲钱。第四笔是未来的新增收入。前两笔必须在投资之前先留好，投资主要围绕后两笔展开。

长期不用的闲钱，一个常用方法是"100减年龄"分配股票和债券比例。年龄越大承受风险的能力越低，债券比例适当调高，但股票比例一般最低降到30%就不再往下，因为长期要跑赢通胀，股票类至少得留住30%。

股票部分主要在四到五星级估值的阶段完成配置，债券部分可以用债券基金、银行理财或者债基组合。未来的新增收入，用定投的方式积攒。其实每个月扣的五险一金里的社保基金、养老基金就是另一种定投，只不过是国家替你做的。

定投比例通常建议是新增收入的20%，这个数字对大多数人比较合适，收入越高可以适度往上提。

总的说，通过基金能配置的大类资产就是股票、债券、房地产、商品这四类。未来可能还会出现新的类别，比如海外市场的虚拟币基金。但眼下能方便买到的还是这四类。

往后看，房地产比例可能从最高的70%以上慢慢降到30%到40%，这个水平仍然比海外高，因为国内房子还承载着孩子上学、落户这些功能，相关税收也还不多。

储蓄比例也会慢慢降，流出来的资金分两条路：一条通过国债或债券基金进入债券市场，一条通过指数基金等股票基金进入股票市场。

把这件事放在更长时间线里看，其实就一句话：过去二十年这个经济体奖励的是"谁最先买到了一种会涨的资产"，买到就躺赢；未来二十年它奖励的是"谁持有的东西本身在创造价值"。

你的资产能不能每年产生利润？能不能产生现金流？能不能跟着技术进步一起成长？

以前不重要，水涨船高什么都在涨。可当水不再漫灌，好资产和差资产之间的裂缝会越撕越大。人口在缩你的资产找不到买家，低利率在吞你的购买力，AI在抢你的饭碗，三条线同时收紧，继续用二十年前的打法只会被挤。

上一代人的财富靠敢买，下一代人的财富靠会选。

看懂这个变化，调整好家里这几笔钱的位置，才不会被下一个二十年甩在身后。